경제학 원론적으로는 공급이 증가하면 당연히 가격이 떨어지는 수요/공급 곡선이 만들어집니다. 그런데 이건 이상적인 케이스들이고 우리는 현실적인 부동산 시장이나 다른 소비재 시장에서도 많은 반례들을 봅니다. 공급 시그널만 보여줘도 부동산 가격이 안정화가 된다고 말하는데 현실적으로도 반례들이 더 많다고 생각합니다.

현재 서울+이번에 토허제 구역으로 지정된 경기도에서 양질의 신축 물량을 제공하려면 답은 재건축 밖에 없다고 생각합니다. 아니면 녹지를 밀거나, 대법원 같은 정부 시설을 세종으로 옮기고 그 자리에 대규모 공급을 하거나 둘 중에 하나입니다. 그런데 녹지를 밀어버리는 건 해당 거주 지역의 퀄리티 자체를 떨어트리는 방안이라 사실상 한강에 원전 짓는 느낌의 방안이고 정부 시설을 이동시켜서 대규모 임대 아파트를 만든다고 해도 이게 사람들이 말하는 양질의 소유 가능한 주택은 아니죠. 결국 남은 것은 재건축 말고는 없다고 생각합니다.

그런데 재건축을 통한 공급 시그널이 가장 강한 지역들중 하나인 분당을 보면 공급 시그널이 오히려 가격 상승을 부추기고 있습니다. 1기 신도시 선도지구 지정, 고도제한 해제 가능성까지 더해져 '대규모 신축 아파트 공급'이라는 시그널이 그 어느 때보다 강력하게 분당의 부동산 시장에 전달되고 있습니다.

이론대로라면, 미래의 대규모 공급을 예상한 시장은 가격 안정을 보여야 합니다. 하지만 현실은 정반대이죠.

재건축 호재를 받은 구축 아파트들은 '미래의 신축 입주권'+용적률이 올라가면서 추가 이익을 합친 기대감이 반영된 가격으로 거래되며 가격이 엄청 오르고 있습니다. 비대상 단지들도 키 맞추기하면서 오르고 있습니다. 용적률/건폐율 면에서 재건축할 때 기대수익이 크지 않은 상대적인 신축 아파트 가격마저 덩달아 상승하고 있습니다. 이에 대한 설명으로는, 재건축으로 지역 전체의 인프라와 가치가 상승할 것이라는 기대감, 그리고 급등한 재건축 단지가 주변 시세의 기준점을 끌어올리는 '키 맞추기' 효과 때문일 거라고 생각합니다.

"경기도 최상급지인 분당에 대규모 신축 단지가 들어선다"는 강력한 시그널은 분당만 상승시키고 다른 지역을 안정시키지는 못한다고 생각합니다. 전반적으로 해당 지역 전체가 따라서 올라가는 분위기죠. 따라서 현재의 분당에 대한 '공급 시그널'은 가격을 안정시키기는커녕 경기도/서울 모두 포함해서 가장 높은 상승률을 보이고 있습니다.

강력한 공급 시그널인 재건축 호재 -> 입주권이 가격에 반영 -> 재건축 호재 대상 단지 가격 폭등 -> 주변으로의 가격 상승 -> 지역 전체의 가격대 상향

물론 10년 뒤 실제 입주가 시작되면 안정세가 올 수도 있는데 지금 우리가 지적하는 것은 현재죠.

"공급이 부족하니 공급을 늘려야 한다"는 주장을 할 수는 있다고 생각하는 데 이런 공급 시그널이 부동산 가격의 안정을 갖고 올 것이다라는 주장은 현실과는 좀 다르다고 생각합니다.