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08/02/23 18:29
월세로 자취를 하는 것을 '임대차'라고 합니다. 주거 공간으로 사용되는 경우, 주택임대차 보호법(이하 주임법)이 우선 적용돼 임차인(월세 세입자)을 특별하게 보호합니다(민법은 보충적으로 적용됨)
우선 나이스후니님의 경우 문제되는 기본적인 법률관계를 정리합니다. 임대인과 나이스후니님이 임대차에 대해 계약한 내용을 해석하겠습니다. 1. 주택임대차의 경우, 최소 2년간 임대차 기간이 보장됩니다. 다만, 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있습니다(주임법4조1항). ----> 임대차 기간이 계약으로 약정했는지? 주임법상 임차인을 위해 2년을 보장합니다만, 임차인이 2년 미만의 약정기간을 주장할 수 있습니다. 2달치 선금을 낸 것이 계약으로 임대차 기간을 2월로 약정한 것으로 볼 수 있을지가 중요합니다. 2달로 약정한 것으로 해석될 경우 선금으로 지불한 금액 중 1달치 월세를 돌려 달라고 할 수 없습니다. 2달로 약정한 것이 아니라고 볼 경우, 기간을 정하지 않은 임대차로 볼 수 있습니다. 이경우, 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그러나 보충적으로 적용되는 민법규정을 보면 부동산의 경우 임차인이 해지를 할 경우(해지통고) 1월이 지나야 계약이 해지됩니다(민법 635조). 따라서 1달치 월세를 돌려 달라고 할 수 없습니다. 2. 임대차 기간의 시기(始期). 처음에 27,28일에 들어오겠다는 것을 시기로 삼을지, 아니면 실제로 들어온 날인 31일을 시기로 삼을지의 문제. ----> 임대차는 물건을 돈을 주고 빌려 쓰는 것입니다. 실제로 물건을 임차인이 점유하고 사용-수익할 때에 임대차가 성립하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 합의를 볼 때 계약은 성립됩니다. 하지만 임대차기간을 설정한 것이 계약일과 같을 필요는 없습니다. 27이 계약으로 정한 임대차기간의 시기인지가 중요합니다. 계약서에 명백히 27일부터 임대차기간이 시작된 것으로 하면 그것이 시기가 됩니다. 1달의 시간계산은 달력으로 합니다(역법상 계산법). 1월 한달만은 1월 1일부터 1월 31일 자정까지입니다. 12월 27일부터 한달은 1월 26일자정까지입니다. 12월 말일이 기간계산에서 시기라면 2달후는 2월말일 0시까지입니다. 기간계산은 문제되는 사안은 아닙니다. 아마도 현실에서는 하루정도는 이사기간으로 설정해 법적으로는 1달 1일을 주는 것 같습니다. 그래서 임대인의 주장이 옳아 보입니다. 3. 2달치 선금의 의미 ---> 임대차의 경우 후불이 원칙입니다. 이것은 약정으로 선불로 할 수 있습니다. 하지만 기간의 약정이 없는 임대차에서 당해 기간(당해 달)이 아닌 차기의 월세는 선불로 지급한 월세라기 보다는 보증금적인 성격이 있어 보입니다. 그것을 보증금이라고 보면 보증금은 실제의 임대차기간의 모든 임차인에 대한 임대인의 권리를 담보하는 성격입니다. 임대차 기간을 앞서와 같이 기간의 약정이 없는 것으로 본다면 1달치 분의 보증금적 성격의 지불된 금액은 차기의 월세로 전용이 가능합니다. 앞서 제가 적은 내용이 달라질 경우는 임대차기간을 1달로 명기했을 때라고 생각이 듭니다. 그럴 경우에는 1달치 선불된 금액을 돌려 받을 수 있습니다. 하지만 계약의 경위를 보건대 1달로 정한 임대차로 보기 힘듭니다. 2달치가 선불된 것이 1달 이상을 계약한 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 법과 현실은 조금 괴리가 있습니다. 앞서의 내용은 법원으로 분쟁이 옮겨올 때의 경우이고, 실상은 임대인과 임차인 간의 사적인 해결로 끝나는 경우가 많습니다. 억울한 감정이 들 수 있겠지만 집주인의 말이 정당하다고 생각하시고 이해를 구하세요. 부당한 감정으로 집주인을 대하면 아무래도 나이스후니님에게 유리한 부분이 없어 보입니다. (제가 틀린 부분이 있다면 뒷분이 정정해 주시길 기대합니다)
08/02/23 21:31
L.Bloom님// 답변 감사합니다. 이렇게 자세하게 해주실줄은 생각도 못했네요
처음에 계약할때 돈문제는 저와 제 친구가 두달 살거라고 하니까 그러면 선불로 두달치를 내야한다고 했었습니다. 그래야 방을 준다고 해서 두달치를 선불로 낸거구요 그리고 오늘 하루종일 생각해봤는데 대충 언제쯤 들어올거 같다. 언제쯤 방을 빼달라 이런식으로 계약서 없이 서로 구두로 한게 가장 큰 실수라고 생각합니다. 약식계약서라도 정확한 날짜를 기재하는 식으로 했더라면 서로 문제될께 없었는데 언제쯤이라는 말이 분쟁을 일으켰네요 그리고 한가지 궁금한점이 있네요 "12월 27일부터 한달은 1월 26일자정까지입니다" 이부분에서 보면 1월 30일날 들어오면 2월 29일까지라는 걸 알수 있죠 그런데 단순히 숫자로만 따지만 1월 31일날 들어올경우 2월 30일까지인데 실제로 2월 30일은 없으니 2월 29일로 되는 것 같습니다. 조금 혼동되는게 1월 31일을 말일로 보느냐 아니면 날짜의 숫자로만 생각하느냐에 따라서도 달라질것 같습니다. 이부분에 대해서도 가능하시다면 답변 부탁드리고 싶습니다.
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